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Una explicación serena del mecanismo off-plan, las cuatro regiones en las que trabajamos y la estructura jurídica que protege tu inversión. Escrito para compradores que quieren entender la historia antes de decidir.
Desliza hasta que se ajuste a tu situación personal y verás al instante tu rentabilidad esperada.
Supuestos: revalorización anual tras la entrega del 5%, gestión del 25%, IBI + comunidad ±€3.500/año, IRNR del 19% sobre el alquiler neto. Costes de venta ±5% a la salida. Para tu situación concreta planificamos una reunión.
Reserva una consulta de inversión La capa internacional más alta de la costa española. Marbella, Estepona y Benahavís atraen a compradores de toda Europa, con neerlandeses, británicos y escandinavos a la cabeza. La entrada más alta de las cuatro regiones, pero también el mercado más líquido: el lujo se vende aquí todo el año.
Villas y áticos en los acantilados entre Dénia, Jávea y Moraira; no en vano a Jávea se la llama "el Mónaco de España". Una política de construcción estricta mantiene la oferta escasa, y esa escasez sigue impulsando los precios con firmeza.
El mejor equilibrio precio-rentabilidad de la costa. Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar combinan una entrada baja con una fuerte demanda de alquiler; en verano la ocupación suele superar el 85%. El punto de partida accesible para una primera inversión.
El mercado inmobiliario de mayor crecimiento de España. En torno al Mar Menor, los precios subieron a doble dígito en 2025, más rápido que en Madrid o Barcelona. La entrada más baja de las cuatro regiones y una clara recuperación, para quien quiera entrar pronto en una región emergente.
En la costa española, los promotores venden sus proyectos por fases. Quien entra durante la fase de lanzamiento compra a la lista de precios de esa fase. Entre el lanzamiento y la entrega, la lista de precios suele subir: 5% en la fase de cimentación, 10% en la estructura, 15–20% en la preentrega. Esa diferencia es el margen entre tu precio de compra y el valor de mercado en la entrega.
El inmobiliario no es una rentabilidad garantizada. La revalorización off-plan es históricamente visible en la obra nueva española, pero depende del proyecto, la región, el ciclo de mercado y el momento de la salida. Los ingresos por alquiler dependen de la licencia, la ocupación y una normativa que varía por región.
Por eso conviene analizarlo junto a un asesor con experiencia que conozca los proyectos, la fasificación y las regiones adecuadas para tu situación y ponga los riesgos sobre la mesa de antemano.
El promotor presenta el proyecto con renders, planos y una primera lista de precios. Reservas una vivienda con un contrato de reserva y un depósito de €6.000–€10.000; mientras tanto, tu abogado revisa a fondo las licencias, el terreno y el aval bancario. Es el precio de entrada más bajo de todo el ciclo.
La licencia de obra está concedida y empieza el movimiento de tierras. Firmas el contrato de compraventa y pagas el primer plazo del 20–30% (más el 10% de IVA), depositado bajo un aval bancario obligatorio que protege cada euro si el promotor quiebra. La lista de precios está ahora ±5% por encima del lanzamiento.
La estructura se levanta: forjados, muros y cubierta. Los pagos a plazos (a menudo en tramos del 10%) vencen cada vez que el arquitecto aprueba un hito de obra, y siguen cubiertos por el aval bancario. Con cada vez menos viviendas disponibles, la lista de precios se sitúa ya ±10% por encima del lanzamiento.
Acabados de cocinas, baños e instalaciones; el promotor solicita la Licencia de Primera Ocupación. Solo quedan las últimas viviendas, las más caras: la lista de precios está ±15–20% por encima del lanzamiento. La diferencia entre tu precio de compra y el valor de mercado se hace ahora visible.
Ante notario firmas la escritura, pagas el resto (±60–70%) más impuestos y te inscribes en el Registro de la Propiedad. Entra en vigor la garantía decenal de construcción (seguro decenal). Llaves en mano, listas para vivir, alquilar o vender a valor de mercado.
Gestionamos estos riesgos de forma activa, esa es la diferencia.
Legalmente se permite un retraso de tres meses. Seleccionamos promotores con trayectoria y, cuando es posible, exigimos cláusulas de penalización adicionales.
Aval bancario obligatorio en cada pago. Todos los fondos pasan por la cuenta de clientes de tu abogado. Diligencia debida jurídica por proyecto.
La Comunidad Valenciana endureció las normas en 2025. Conocemos las reglas por región y planificamos la entrega antes de los cambios anunciados.
Los precios también pueden bajar. Trabajamos con un horizonte de al menos cinco años. La estrategia de salida está por escrito desde el primer día.
En obra nueva: 10% de IVA, AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) del 1–1,5%, más notaría, registro y asesoramiento jurídico entre el 1,5% y el 2,5%. Calcula en total un 13–15% sobre el precio de compra. Te lo dejamos en una sola página antes de firmar.
Sí, siempre que el proyecto tenga aval bancario. Ese aval es obligatorio por ley para la obra nueva en España y siempre exigimos que figure de forma visible en el contrato. Además, todos los pagos pasan por la cuenta de clientes de tu abogado español.
En España. Sobre los ingresos por alquiler pagas el IRNR (19% para residentes de la UE sobre el alquiler neto, 24% para no comunitarios sobre el bruto). El impuesto sobre la plusvalía en la venta es del 19–26%. Los Países Bajos tienen un convenio con España, por lo que se evita la doble imposición mediante compensación.
De la primera reunión a la reserva, normalmente 2–6 semanas. Del contrato de compraventa a la entrega depende de la fase de obra: en lanzamiento, cuenta con 18–24 meses; en estructura, 6–12 meses. Lo concretamos por proyecto de antemano.
Sí. Los no residentes pueden financiar hasta el 70% con bancos españoles. Trabajamos con dos brokers que solicitan ofertas para nuestros compradores, para que veas una comparativa antes de firmar. No lo hacemos nosotros mismos, porque no queremos tener interés en qué banco eliges.
Sí. Facilitamos la venta en el mercado secundario a los clientes que compraron a través de nosotros. Sin obligación, sin contrato adicional. Queremos que vuelvas para la siguiente, no que te quedes atado a nosotros.